在房地產(chǎn)由“黃金時代”進入到“白銀時代”后，到底還買不買房?哪些城市的房子可以買?這其中，人口的變化是最重要的參考指標(biāo)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國10大都市區(qū)人口與房價報告》(下稱《報告》)顯示，，目前國內(nèi)城市繞城高速路以內(nèi)人口(常住城鎮(zhèn)和非農(nóng)戶籍人口)超過500萬的都市區(qū)有10個，對比過去八年左右的人口與房價數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)10大都市區(qū)房價與人口兩者絕對量及其增幅，存在比較明顯的正向關(guān)系。
人口變化：孔雀不再東南飛
報告指出，住房需求都與城市的人口絕對數(shù)量息息相關(guān)，而其中最為相關(guān)的是城市的市區(qū)和近郊區(qū)(或主城區(qū))的常住城鎮(zhèn)和非農(nóng)戶籍人口，從報告研究的樣本城市看，這部分人群地理分布基本上在城市的繞城高速或郊環(huán)線以內(nèi)，也就是報告中所稱的狹義上的都市區(qū)。
報告顯示，全國10大都市區(qū)人口排名依次是上海2050萬人、北京1734萬人、深圳1063萬人、廣州855萬人、重慶711萬人、武漢669萬人、天津662萬人、成都661萬人、南京530萬人和杭州514萬人?？偟膩碚f，除個別都市區(qū)外，各都市區(qū)人口的多少主要與其區(qū)域面積大小有關(guān)。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這十個城市中，東部沿海地區(qū)占了7席，中部1席，為武漢，西部則是成都和重慶。除了深圳和杭州，其他8個城市均是傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟時代的十大城市(電話區(qū)位三位數(shù)的城市)，而杭州是副省級省會，深圳也是副省級城市、計劃單列市?？梢姡姓Y源對城市的發(fā)展仍至關(guān)重要。
在這十大城市之外，未來都市區(qū)過500萬人口的城市數(shù)量還會繼續(xù)增加。報告預(yù)計，接下去將邁入500萬陣營的都市區(qū)可能優(yōu)先誕生在鄭州、合肥等一些中西部省會城市，它們?nèi)丝趯?dǎo)入速度非常迅速，主要來自本省外出人口的回流和對周邊城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口的吸附。以及蘇州等一些東部發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?哈爾濱、沈陽城市都市區(qū)目前人口比較接近500萬，但考慮近幾年人口導(dǎo)入速度較慢，且未來有進一步放緩的趨勢，不一定能比較順利的跨過500萬這道線。
近年來，中西部大都市區(qū)人口吸附力正在加速追趕東部。報告統(tǒng)計，2010-2013年間，中西部3個都市區(qū)年均增長3.1%，相比東部7個都市區(qū)年均增長1.7%，快了1.4個百分點;而2005-2010年間，東部都市區(qū)幾乎是中西部都市區(qū)的兩倍。這說明隨著部分產(chǎn)業(yè)由東部向中西部轉(zhuǎn)移，以及中西部人工工資的快速提升，原來在東部務(wù)工外地人有回流中西部的趨勢，不像過去只會“孔雀東南飛”。
人口導(dǎo)入與房價
根據(jù)報告，從2015年前三個季度10大都市區(qū)商品住宅均價看，排名前兩位的依次是上海和深圳都市區(qū)，均價超過3萬元/平方米;排名后三位的是武漢、成都和重慶都市區(qū)，均價都低于1萬元/平方米;排名呈現(xiàn)典型的東部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重慶，房價相差近4.6倍;通過簡單算術(shù)平均，發(fā)現(xiàn)東、西部城市都市區(qū)商品住宅均價相差3.2倍;一、二線城市都市區(qū)商品住宅均價相差2.4倍。
從2007-2015年三季度10大都市區(qū)商品住宅價格漲幅看，八年左右的時間，上海都市區(qū)漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計漲幅超過2倍;年均漲幅超過10%的都市區(qū)依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的6大都市區(qū)，各都市區(qū)商品住宅價格不到八年的時間合計漲幅都超過1倍。排名末位的杭州都市區(qū)，年均漲幅5.2%，原因是2010年后至今房價反而有所下跌。
值得注意的是，通過計算，該報告發(fā)現(xiàn)，2010-2015年三季度四年多時間當(dāng)中，10大都市區(qū)年均增長5.1%，增速不及2007-2010年年均增速的三成。對比2005-2010年和2010-2013年兩個時間段都市區(qū)人口年均增幅，2010年之后十大都市區(qū)人口增幅明顯都低于2010年之前，主要與全國人口自然增長率大幅下降和都市區(qū)本身吸引力相對下降有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，20世紀80年代人口自然增長率平均約14.6‰，90年代約11.0‰，進入本世紀約5.6‰，尤其2010年之后平均增長率不到5‰?？紤]本世紀初出生人口到18-20歲左右時，因上學(xué)或外出務(wù)工等帶來流動性的活躍，也就是2018-2020年前后開始，由于之前出生率腰斬帶來總流動人口的大幅下降，很多大都市區(qū)將不會再擔(dān)心人口導(dǎo)入過快，而是人口導(dǎo)入過慢。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭曾提出，房地產(chǎn)“白銀時代”始于2011年，2011年之前的“黃金時代”已經(jīng)過去，之后房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長，步入中增長階段。
人口流動影響房價變化
盡管決定一個城市房價的因素由很多，但其中人口導(dǎo)入絕對是最重要的一個因素。報告研究發(fā)現(xiàn)，房價排名和都市區(qū)人口存在較為緊密的關(guān)系。如果把10大都市區(qū)分成一線城市、東部城市(排除一線城市)以及中西部城市三個梯隊，這樣大致排除經(jīng)濟發(fā)展差異、地域等因素，從三個梯度內(nèi)部來看，房價與人口存在比較明顯的正向關(guān)系，都市區(qū)人口越多，房價相對越高。上海都市區(qū)超過2千多萬的非農(nóng)業(yè)常住人口支撐著3.2萬元/平方米的房價，房價與人口都位列排名第一位。
當(dāng)然，不同的地域和發(fā)展梯次之間沒有可比性。指出，中西部三個都市區(qū)人口與東部南京、杭州和天津都市區(qū)比較接近，有些都市區(qū)人口反而略高于東部都市區(qū)，而房價恰好相反，這個主要還是東中西部都市區(qū)發(fā)展階段不盡相同，東部經(jīng)濟發(fā)展相對比較成熟，居民消費能力、購買力強。
報告指出，對比10大都市區(qū)房價年均漲幅與人口增長，發(fā)現(xiàn)人口導(dǎo)入的速度與房價增長速度也存在比較明顯的正向關(guān)系。以廣州為例，2005-2010年廣州人口導(dǎo)入數(shù)據(jù)非常迅速，年均增長5.3%，位列10大都市區(qū)第三位，這段時間房價也迅速上漲;2010年以后，都市區(qū)人口年均出現(xiàn)負增長，增幅為-0.8%，表現(xiàn)為人口導(dǎo)出(廣州常住人口還是正增長)，都市區(qū)人口這一主要支撐動力缺失，未來房價增長空間有限。
這也可以解釋為何2014年房價下行的過程中，四大一線城市里面，廣州房價跌幅最深，2015年后上漲過程中，廣州漲得最慢的一大原因。來自江西的黃先生曾在廣州工作多年，2010年后調(diào)去深圳工作，由于之前公積金一直在廣州繳納。去年5、6月，決定買房的黃先生曾在廣州看了不少房子，但最終還是在去年9月在深圳市區(qū)入手了一套80多平的二手房，如今這套房子的已升值120萬以上。
“要是當(dāng)初在廣州買，現(xiàn)在可能還是虧著。選什么城市買房子就跟買股票一樣，收益差別很大?！秉S先生直嘆當(dāng)初的選擇十分幸運。
人口規(guī)模與土地供應(yīng)量有相對影響關(guān)系
當(dāng)然，人口的導(dǎo)入只是影響房價的一個最重要的因素，城市地理面積的大小、土地供應(yīng)量的多寡也在很大程度上影響了房價。例如，而深圳由于山地較多，城市可用土地更加稀缺，都市區(qū)人口眾多更多是由于高人口密度帶來的結(jié)果，這幾年由于土地供應(yīng)太少，住宅供不應(yīng)求，因此房價水漲船高。
相反的例子是成都，成都的人口增幅并不低，但由于土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致總體住宅供大于求，房價漲幅較小。“成都、重慶這幾年經(jīng)濟發(fā)展得很不錯，我們也曾經(jīng)去考察過成都，發(fā)現(xiàn)那里的土地供應(yīng)量實在太大，房價甚至比浙江、福建的一些縣城還低，所以我們最終沒有進入?！备＝ㄒ患医陙碓诰焖贁U張的上市房企人士告訴記者。
另一方面，都市區(qū)的房價不僅僅取決于城市內(nèi)部的人口總量，而且取決于該城市在區(qū)域中的地位以及該城市所輻射區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平。在我國，除了一線城市具備輻射全國、吸引全國的購買力外，其他城市大多輻射的范圍是本省。
尤其是中西部的省會城市，大多是全省唯一的單極核心城市，這些城市的房價跟所在省份人口的總量、城鎮(zhèn)化的高低密切相關(guān)。也就是說，所在省人口總量越大、城鎮(zhèn)化率越低，未來房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿驮酱?。例如鄭州和合肥，盡管城市人口總量不大，但由于這兩個省會所在的省份均為人口大省，城鎮(zhèn)化率比較低，因此未來鄭州和合肥都具備了不小的發(fā)展空間。
相反，東北的沈陽、長春、哈爾濱等地，盡管城市規(guī)模不小，但由于這些省份的總?cè)丝诙疾怀^五千萬，且人口還處于不斷流失的過程中，再加上由于工業(yè)化進程較早，這些省份的城鎮(zhèn)化率均高于全國水平，遼寧甚至高于東南沿海的浙江、江蘇和福建等地，因此這些地方未來新增的城鎮(zhèn)化人口也比較有限。有限的城鎮(zhèn)化人口“攤薄”到較大的城市規(guī)模中，城市的房價也很難上漲。
