今年以來，由于貨幣政策的寬松與調控政策的刺激等因素，一線城市、部分二線城市銷售量價表現(xiàn)良好，基本面的快速好轉導致房企在規(guī)?；细弦粚訕?，甚至有部分品牌房企提前完成今年的銷售業(yè)績指標，并且有的房企進一步上調今年的銷售業(yè)績指標。

　　那么，這是否也意味著2016年房企銷售還會繼續(xù)回升呢?筆者認為，樓市已經進入下半場，今年以來部分城市樓市基本面的好轉帶來的房企規(guī)?；鲩L，但這并不意味著2016年房企銷售業(yè)績還會普遍上升。樓市進入下半場、熱點城市進入調整期、熱點城市房企存貨量不足等七大理由表明2016年房企業(yè)績將普遍下滑，具體來講：

　　一、樓市進入下半場，銷售規(guī)?；l(fā)展已不是房企主題。

　　同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，樓市將逐步進入存量房時代。屆時，由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑，C端客戶(購房者或社區(qū)居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升。

　　此時，銷售規(guī)?；l(fā)展已不是房企主題，對于房企來講，如何豐富服務內容，為C端客戶(購房者或社區(qū)居民)或相關產業(yè)鏈上下游提供增值服務成為房企轉型的主題，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網公司合作等等。

　　二、對品牌房企業(yè)績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業(yè)績貢獻度降低。

　　總體來看，2016年商品住宅市場仍然是以“去庫存”為主題，并不看好。對于今年樓市成交量表現(xiàn)相對火爆、對品牌房企業(yè)績貢獻度較大的城市來講，2016年也很難延續(xù)火爆的行情，這些城市由于需求透支等因素樓市將很快陷入調整期，甚至再現(xiàn)2011年、2014年的大范圍降價潮。這樣，對品牌房企業(yè)績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業(yè)績貢獻度降低，房企規(guī)模化發(fā)展壓力將進一步顯現(xiàn)。具體有以下三點理由：

　　1、對于市場基本面良好成交量大幅上漲的城市而言，今年上半年為去年樓市積壓需求的集中釋放，下半年為商品住宅市場需求透支，以上海為例，預計2015年全年商品住宅成交量將達到1450萬平方米左右，超過2013年，下半年在央行“雙降”、企業(yè)沖刺銷售業(yè)績等疊加因素影響下，需求被大量透支。經驗及研究數據表明，當需求被大量透支之后，市場必然會出現(xiàn)新一輪的調整趨勢。同理，對深圳、南京、蘇州等熱點城市來講也是如此。

　　而對于房企來講，2016年的規(guī)?；繕瞬]有降低，一般來講仍然是在現(xiàn)狀的基礎上再累加20-30%，這樣，2016年房企規(guī)模化發(fā)展勢必將承受更大的市場壓力，甚至由于市場基本面進入調整期房企很難實現(xiàn)已經確定的目標。

　　2、歷年商品住宅成交高峰后必然調整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現(xiàn)2011年、2014年的調整，2015年市場成交量高峰之后也是如此，2016年調整勢在必然。這樣，大多數房企很難在市場調整期獲得規(guī)?；l(fā)展。

　　3、經筆者與多家知名房企溝通，有相當部分房企對2016年市場也不看好，市場主體對明年樓市也有不樂觀的預期，甚至有部分房企因為業(yè)績的壓力會采取裁人、減薪、撤銷合并區(qū)域市場部等措施。從這個角度來看，房企也在未雨綢繆積極做準備，應對明年市場下滑帶來的企業(yè)業(yè)績下滑的壓力。

　　三、房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現(xiàn)較大規(guī)模增長

　　筆者通過與部分開發(fā)商交流，包括相當部分品牌房企在內的在已經布局的核心城市可售貨量不足，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015年市場需求過度釋放，2016年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調整也是理所當然。此時，作為開發(fā)商的市場主體態(tài)度已經明顯發(fā)生改變或者已經分流，甚至相當一部分開發(fā)商認為，由于今年房價上漲過快，地價表現(xiàn)過熱，2016年市場調整也是勢在必然。再加上房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現(xiàn)較大規(guī)模增長。

　　據筆者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已經開始公司內部調整，比如內部重組避免同業(yè)競爭，對業(yè)績表現(xiàn)不佳的事業(yè)部進行撤并，對于業(yè)績表現(xiàn)不佳的城市和項目進行裁員、并且降薪等。

　　四、熱點城市樓市政策有可能會收緊，導致這些城市對房企銷售貢獻度下降。

　　今年以來，北上廣深等熱點城市樓市表現(xiàn)火熱，房價上漲速度較快。從市場發(fā)展趨勢及政策面走勢來看，熱點城市樓市政策有可能會收緊，導致這些城市對房企銷售貢獻度下降。比如，今年下半年，上海官方政策措施開始轉向，7月和10月韓正書記兩次表態(tài)上海房價已經過高，要抑制投資型需求。這就增加了2016年樓市政策收緊的可能性。

　　五、大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規(guī)?；暙I度不會高。

　　事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

　　對于房企來講，無論是此時還是2016年，大部分非限購城市仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當前部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產市場;而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。從上述角度來看，由于大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規(guī)?；暙I度不會高。

　　六、房企非正常銷售手段，比如抵工程款等措施提升企業(yè)業(yè)績不可持續(xù)。

　　每至年末，上市房企為了沖刺銷售業(yè)績，都會采取一些非正常銷售手段，比如虛報銷售業(yè)績，抵工程款、以包銷形式將項目批發(fā)給第三方然后承諾回購等措施，這些措施確實短期內可以實現(xiàn)銷售業(yè)績大幅回升。以抵工程款為例，據筆者了解，部分TOP10的品牌房企抵工程款銷售房屋的金額至少100-200億，甚至有的企業(yè)還可以達到200-300億元。

　　筆者認為，隨著樓市進入下半場，行業(yè)下行趨勢明顯，對于供大于求的市場來講，已不再需要那么多房子，房地產下游行業(yè)比如建設公司日子也不會太好過，因此，對于房企來講，將房屋抵給下游企業(yè)也賣不出去，這樣，下游企業(yè)的風險越來越大，直到其支持不住而破產倒閉。這樣看來，抵工程款等措施提升企業(yè)業(yè)績不可持續(xù)。

　　七、由于一線城市、部分二線熱點城市土地市場“面粉貴過面包”，樓市的投資風險在累積，在激烈的市場競爭與投資風險累積的市場背景下，很難有任何一家開發(fā)商，包括品牌開發(fā)商在內可以在上述城市樓市持續(xù)獨領風騷，房企的規(guī)?；l(fā)展也會受到挑戰(zhàn)。

　　理由如下：

　　由于市場基本面快速好轉，土地市場供不應求等因素，上述城市土地市場表現(xiàn)火熱。尤其是對于外來房企來講，戰(zhàn)略上的回歸一線城市導致這些外來開發(fā)商不惜一切代價(包括以聯(lián)合體形式)挺進包括上海在內的一線城市，這樣導致其未來面臨較大的市場風險。

　　正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略導致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。因此，不惜一切代價挺進一二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運營層面的最大風險，最終或面臨破產或收購的風險，至此，我們也可以清楚看到，企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展也就無從談起。

　　張宏偉：同策咨詢研究部總監(jiān)